Chứng khoán hóa

Các sản phẩm chứng khoán hóa xuất hiện từ đầu thập niên 1970 và phát triển mạnh trong môi trường chính sách tiền tệ được nới lỏng từ năm 2001.

Chứng khoán hóa và việc ra đời các sản phẩm của quá trình này như chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS), giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO) và các loại tương tự là một phát minh lớn về công cụ tài chính. Tuy nhiên, vì có ít nhất tới bốn loại chủ thể kinh tế liên quan đến chứng khoán hóa (thay vì hai loại chủ thế kinh tế là người thế chấp - đi vay và tổ chức tín dụng cho vay - nhận thế chấp như giao dịch tín dụng truyền thống), vì sự xuất hiện của bảo hiểm cho các sản phẩm chứng khoán hóa như hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (CDS), vì sự ra đời của các thể chế như các thể chế mục đích đặc biệt (SPV) và những công cụ đầu tư kết cấu (SIV) để mua bán MBS và CDO, nên đã tồn tại những rủi ro hệ thống bao gồm cả rủi ro đạo đức và lựa chọn trái ý.[3][4] Trong khi đó, mô hình giám sát tài chính của Hoa Kỳ trước khủng hoảng không đủ năng lực giám sát các rủi ro này.[5][6]

Những rủi ro mang tính hệ thống đã tồn tại và một khi sự cố đối với bong bóng thị trường tài sản xảy ra thì những rủi ro này sẽ làm mất lòng tin ghê gớm của các bên liên quan. Thêm vào đó, việc thực hành cho vay liên ngân hàng sẽ làm cho những tổn thất tín dụng lây lan ra toàn hệ thống ngân hàng; một ngân hàng phá sản sẽ kéo theo nhiều ngân hàng khác phá sản. Và mất lòng tin ở người gửi tiền gây ra đột biến rút tiền gửi còn làm cho tình hình thêm nghiêm trọng và diễn ra nhanh chóng hơn.hkh

Thực tế, thị trường nhà ở bắt đầu tự điều chỉnh từ năm 2005 khiến cho giá nhà đất giảm và chất lượng tài sản đảm bảo cho các MBS và các CDO giảm theo. Rủi ro mang tính hệ thống đã làm cho khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra vào tháng 5 năm 2006 khi mà nhiều tổ chức phát hành MBS và CDO cũng như một số tổ chức tài chính mà trong danh mục tài sản của mình có nhiều MBS và CDO sụp đổ. Tiếp theo đó, khủng hoảng tài chính nổ ra vào tháng 8 năm 2007 khi đến lượt cả các SPV và SIV cũng sụp đổ, rồi phát triển thành khủng hoảng tài chính toàn cầu từ tháng 9/2008 khi cả những tổ chức tài chính khổng lồ như Lehman Brothers sụp đổ.

Bong bóng thị trường nhà ở

Diễn biến thay đổi của lãi suất chính sách ở Hoa Kỳ (đường màu xanh).Diễn biến thay đổi giá nhà trong thời kỳ bong bóng thị trường nhà ở.Bong bóng nhà ở vỡ làm nhiều người vay tiền ngân hàng đầu tư nhà không trả được nợ dẫn tới bị tịch biên nhà thế chấp. Nhưng giá nhà xuống khiến cho tài sản tịch biên không bù đắp nổi khoản ngân hàng cho vay, khiến các ngân hàng rơi vào khó khăn.

Sau khi bong bóng Dot-com vỡ vào năm 2001 và suy thoái kinh tế hiện rõ sau sự kiện 11 tháng 9, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ đã có những biện pháp tiền tệ để cứu nền kinh tế nước này khỏi suy thoái, đó là hạ lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng.[7]. Chỉ trong thời gian ngắn từ tháng 5 năm 2001 đến tháng 12 năm 2002, lãi suất liên ngân hàng giảm 11 đợt từ 6,5% xuống còn 1,75%. Tín dụng thứ cấp cũng giảm lãi suất theo. Điều này kích thích sự phát triển của khu vực bất động sản và ngành xây dựng làm động lực cho tăng trưởng kinh tế. Trong môi trường tín dụng dễ dãi, những tổ chức tài chính đã có xu hướng cho vay mạo hiểm[8], kể cả cho những người nhập cư bất hợp pháp vay[9]. Hệ quả là vay và đi vay ồ ạt nhằm mục đích đầu cơ dẫn tới hình thành bong bóng nhà ở. Năm 2005, có tới 28% số nhà được mua là để nhằm mục đích đầu cơ và 12% mua chỉ để không.[10] Năm này, bong bóng nhà ở này phát triển đến mức cực đại và vỡ. Từ quý IV năm 2005 đến quý I năm 2006, giá trị trung vị của giá nhà giảm 3,3%.[11] Thời điểm đó, tổng giá trị lũy tích các khoản tín dụng nhà ở thứ cấp lên đến 600 tỷ dollar.[12][13]

Sau khi bong bóng nhà ở vỡ, các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được nợ. Giá nhà ở giảm nhanh khiến cho các loại giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO - viết tắt của collateralized debt obligations) và chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS - viết tắt của mortgage-backed security) do các tổ chức tài chính phát hành bị giảm giá nghiêm trọng. Kết quả là bảng cân đối tài sản của các tổ chức này xấu đi và xếp hạng tín dụng của họ bị các tổ chức đánh giá đánh tụt. Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra.

Nguyên Chủ tịch Fed Alan Greenspan sau này thừa nhận rằng ông đã không nhận thức hết quy mô của thị trường tín dụng nhà ở thứ cấp.[14]